Dana
yang terkumpul tersebut digunakan DIRE untuk membeli aset real estate seperti
apartemen, mall, rumah sakit, perkantoran, gudang, hotel, taman industri dan
aset real estate lainnya. Manajer DIRE lalu akan menyewakan portofolio properti
tersebut agar dapat mengumpulkan aliran pendapatan dari penyewaan.
Semua
penghasilan yang dikumpulkan ini kemudian didistribusikan kembali untuk para
pemegang unit DIRE (investor) dalam bentuk dividen dengan besaran tertentu.
Tugas manajer DIRE untuk memaksimalkan dan meningkatkan penghasilan yang
didapat dari portofolio tiap tahunnya. Untuk melakukan ini, manajer sekali-kali
akan merenovasi properti-properti tersebut, meningkatkan sewa yang dikenakan
pada para penyewa atau menjual aset real estate tertentu untuk memperoleh
keuntungan.
Jadi
DIRE menjadi cara bagi para investor kecil untuk secara kolektif memiliki
sebuah portofolio properti dan memperoleh bagian dari hasil sewa properti
tersebut. Hebatnya lagi DIRE membuat Anda menjadi tuan tanah tanpa pusing
meminjam pinjaman kredit besar, mengurusi para penyewa, dan masalah
pemeliharaan properti. Semua pekerjaan tersebut akan dilakukan secara
profesional oleh manajer DIRE, Anda sebagai investor hanya tinggal menerima
hasil keuntungannya.
DIRE
pertama kali diperkenalkan di Indonesia pada tahun 2012, oleh Manajer Investasi
PT Ciptadana Asset Management dengan produknya bernama DIRE Ciptadana Properti
Ritel Indonesia, terdaftar dan diperjualbelikan di Bursa dengan kode efek XCID.
Sejak saat itu, DIRE telah berkembang pesat menjadi salah satu instrumen
investasi yang populer di kalangan investor ritel. Hal ini dikarenakan DIRE
menawarkan beberapa keunggulan, antara lain:
- Diversifikasi aset: DIRE memungkinkan investor untuk berinvestasi di
berbagai jenis aset real estate, mulai dari properti komersial, properti
residensial, hingga properti industri. Hal ini dapat membantu investor
untuk mengurangi risiko investasi.
- Fleksibilitas: DIRE dapat dibeli dan dijual setiap hari di pasar
bursa efek. Hal ini memberikan fleksibilitas bagi investor untuk
menyesuaikan investasinya sesuai dengan kondisi pasar.
- Kinerja yang menarik: DIRE telah menunjukkan kinerja yang menarik dalam
beberapa tahun terakhir. Hal ini didukung oleh pertumbuhan ekonomi
Indonesia yang positif dan meningkatnya permintaan properti di Indonesia.
- Pendapatan dan performa harga
(dividen tunai dan capital gain)
- Perlindungan terhadap inflasi
- Transparansi
- Alternatif investasi di bidang
properti yang sangat terjangkau
Di
Indonesia, DIRE diatur oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK) melalui Peraturan OJK
Nomor 64/2017 tentang Dana Investasi Real Estate. Peraturan ini mengatur
berbagai aspek terkait dengan DIRE, mulai dari pendirian, pengelolaan, hingga
perdagangan DIRE.
Pengelolaan
DIRE dilakukan oleh manajer investasi yang telah memperoleh izin dari OJK.
Manajer investasi bertanggung jawab untuk mengelola aset DIRE sesuai dengan
prospektus DIRE.
DIRE
diperdagangkan di Bursa Efek Indonesia (BEI). Perdagangan DIRE dilakukan
melalui sistem perdagangan BEI yang sama dengan perdagangan saham. Investor
dapat membeli dan menjual DIRE melalui broker.
Jenis-Jenis
DIRE
Secara
umum, DIRE dapat dibagi menjadi dua jenis, yaitu:
- DIRE Terproteksi: DIRE Terproteksi adalah DIRE yang menjamin investor
untuk mendapatkan kembali dana pokoknya pada saat jatuh tempo.
- DIRE Unterproteksi: DIRE Unterproteksi adalah DIRE yang tidak menjamin
investor untuk mendapatkan kembali dana pokoknya pada saat jatuh tempo.
Selain
itu, DIRE juga dapat dibagi berdasarkan jenis aset real estate yang
diinvestasikan, yaitu:
- DIRE Properti Komersial: DIRE Properti Komersial adalah DIRE yang
menginvestasikan dananya ke dalam properti komersial, seperti gedung
perkantoran, hotel, dan pusat perbelanjaan.
- DIRE Properti Residensial: DIRE Properti Residensial adalah DIRE yang
menginvestasikan dananya ke dalam properti residensial, seperti apartemen,
rumah, dan tanah.
- DIRE Properti Industri: DIRE Properti Industri adalah DIRE yang menginvestasikan
dananya ke dalam properti industri, seperti pabrik, gudang, dan tanah
industri.
Peluang
dan Tantangan DIRE
DIRE
memiliki beberapa peluang, antara lain:
- Pertumbuhan ekonomi Indonesia
yang positif: Pertumbuhan ekonomi Indonesia
yang positif akan mendorong permintaan properti di Indonesia. Hal ini
dapat meningkatkan kinerja DIRE.
- Meningkatnya kelas menengah di
Indonesia: Meningkatnya kelas menengah di
Indonesia akan meningkatkan permintaan properti. Hal ini juga dapat
meningkatkan kinerja DIRE.
Namun,
DIRE juga memiliki beberapa tantangan, antara lain:
- Volatilitas pasar properti: Pasar properti dapat mengalami volatilitas, yang dapat
berdampak negatif terhadap kinerja DIRE.
- Risiko gagal bayar: Manajer investasi DIRE dapat gagal bayar, yang dapat
berdampak negatif terhadap kinerja DIRE.
Dari tahun 2012 sejak awal
kemunculannya di Indonesia sampai dengan saat ini total terdapat 20 Manajer
Investasi yang penulis dapatkan dari hasil penelusuran melalui situs BEI yang
menerbitkan produk DIRE di Indonesia, antara lain
|
Tahun |
Manajer Investasi |
Produk DIRE |
Kode |
Ket |
|
2012 |
PT Ciptadana Asset Management |
DIRE Ciptadana Properti Ritel
Indonesia |
XCID |
Listed |
|
PT Danareksa Investment Management |
DIRE Danareksa Properti Ritel
Indonesia |
XDNI |
Listed |
|
|
PT Ashmore Asset Management
Indonesia |
DIRE Ashmore Properti Indonesia |
XASI |
Listed |
|
|
PT Batavia Prosperindo Aset
Manajemen |
DIRE Batavia Prosperindo Properti
Ritel Indonesia |
XBPR |
Listed |
|
|
2013 |
PT Maybank Asset Management
Indonesia |
DIRE Maybank Properti Ritel
Indonesia |
XMJM |
Listed |
|
PT Manulife Asset Manajemen
Indonesia |
DIRE Manulife Properti Ritel
Indonesia |
XMNU |
Listed |
|
|
PT Sinarmas Asset Management |
DIRE Sinarmas Properti Ritel
Indonesia |
XSIN |
Listed |
|
|
2014 |
PT Bahana TCW Investment
Management |
DIRE Bahana TCW Properti Ritel
Indonesia |
XBTC |
Listed |
|
PT Schroders Indonesia |
DIRE Schroders Properti Ritel
Indonesia |
XSCS |
Delisted |
|
|
2015 |
PT Prudential Asset Management
Indonesia |
DIRE Prudential Properti Ritel
Indonesia |
XPRU |
Delisted |
|
PT AIA Asset Management Indonesia |
DIRE AIA Properti Ritel Indonesia |
XAIA |
Delisted |
|
|
2016 |
PT Panin Asset Management |
DIRE Panin Properti Ritel
Indonesia |
XPAN |
Delisted |
|
PT MNC Asset Management |
DIRE MNC Properti Ritel Indonesia |
XMNC |
Delisted |
|
|
2017 |
PT Indo Premier Investment
Management |
DIRE Indo Premier Properti Ritel
Indonesia |
XIPR |
Delisted |
|
2018 |
PT Reksa Dana Investa |
DIRE Reksa Dana Investa Properti
Ritel Indonesia |
XRDI |
Delisted |
|
PT Trimegah Asset Management |
DIRE Trimegah Properti Ritel
Indonesia |
XTRI |
Delisted |
|
|
2019 |
PT Sinarmas Asset Management |
DIRE Sinarmas Properti Perkantoran |
XSPK |
Listed |
|
PT Schroders Indonesia |
DIRE Schroders Properti
Perkantoran |
XSPC |
Delisted |
|
|
2020 |
PT Ciptadana Asset Management |
DIRE Ciptadana Properti Perhotelan
Padjajaran |
XCIS |
Listed |
|
PT Sinarmas Asset Management |
DIRE Sinarmas Properti Logistik |
XSLG |
Listed |
|
|
PT Schroders Indonesia |
DIRE Schroders Properti Logistik |
XSLR |
Delisted |
|
|
2021 |
PT Mandiri Manajemen Investasi |
DIRE Mandiri Properti Logistik |
XMLI |
Listed |
|
PT Schroders Indonesia |
DIRE Schroders Properti Rumah
Sakit |
XSRS |
Listed |
|
|
2022 |
PT Manulife Aset Manajemen
Indonesia |
DIRE Manulife Properti Rumah Sakit |
XMSR |
Listed |
(Sumber Data: situs BEI, per September 2021, Update terbaru silahkan merujuk pada Data Pasar DIRE Bursa Efek Indonesia)
Ada beberapa faktor yang menyebabkan
produk DIRE dihentikan perdagangannya atau dikeluarkan dari pencatatan di Bursa
Efek Indonesia, antara lain:
· Dana kelolaan yang menurun
· Tidak memenuhi persyaratan minimum dana kelolaan
· Kesulitan dalam pengelolaan aset
· Kasus hukum
Oleh karenanya Investor perlu
memperhatikan informasi tentang produk DIRE yang akan dibeli, termasuk status
perdagangannya di BEI. Investor juga dapat menghubungi Manajer Investasi
terkait untuk informasi lebih lanjut.
Selamat berinvestasi di DIRE, salam
sukses senantiasa dalam berinvestasi !
