Para investor properti tentu paham bahwa investasi di properti memiliki keunggulan terutama dalam menghasilkan pendapatan tetap, yaitu dari sewa dan potensi kenaikan harga di masa mendatang. Kelemahannya adalah pada besarnya danan investasi awal yang dibutuhkan. Untuk kota-kota besar di Indonesia, berinvestasi di properti saat ini kita harus memiliki modal yang besar, investasi properti banyak yang sudah menggunakan satuan miliar daripada juta.
Namun bagi investor yang memiliki
modal jutaan saja dapat memiliki kesempatan untuk berinvestasi pula di
properti-properti yang bernilai miliaran tersebut. DIRE menjadi salah satu instrumen yang mampu memfasilitasi
investor dengan modal jutaan untuk berinvestasi pada properti yang membutuhkan
dana miliaran. Selain itu, DIRE juga menawarkan keunggulan likuiditas yang
seperti reksa dana, yaitu bisa dijual beli kapan saja.
DIRE dapat digambarkan
sebagai berikut. Misalkan ada sebuah mall atau kompleks perumahan yang sudah
dibangun dan diisi oleh tenant dan para penyewa. Manajer Investasi kemudian
mengumpulkan uang dari masyarakat dalam wadah reksa dana. Uang yang terkumpul
kemudian digunakan untuk membeli mall atau kompleks perumahan tersebut secara
keseluruhan. Selanjutnya, seluruh pendapatan berupa sewa, setelah dikurangi
kewajiban dan pajak, dikembalikan secara proporsional kepada para pemegang Unit
Penyertaan. Meskipun demikian, tidak tertutup kemungkinan DIRE membeli saham
properti sehingga manfaat pemberian hasil secara berkala tidak akan dapat
dinikmati jika investasi yang dialokasikan ke instrumen ini terlalu banyak.
Kebijakan Dividen pada
saham sangat bergantung pada kesepakatan manajemen apakah dana tersebut
selanjutnya akan digunakan untuk pengembangan perusahaan atau tidak. Jika ada
rencana ekspansi yang membutuhkan dana, persentase pembayaran dividen bisa
diperkecil, ditunda, atau tidak dibagikan sama sekali. Sementara di DIRE,
keuntungan tersebut HARUS dibagikan kepada pemegang unit penyertaan.
Membandingkan
DIRE dengan Membeli Properti Fisik
Adam Khoo dalam bukunya Winning The Game of Stock menyebutkan bahwa ada keuntungan utama yang dimiliki DIRE lebih daripada memiliki properti fisik.
1. Biaya Pencairan dan Transaksi
Properti adalah
tipikal aset yang sangat tidak likuid. Ini berarti properti tak bisa dijual
dengan cepat untuk mengumpulkan dana. Jika Anda kebetulan sedang membutuhkan
uang secara darurat atau jika harga real estate jatuh karena serangan resesi,
Anda tak bisa menjual properti fisik dengan cepat.
Biasanya dibutuhkan beberapa bulan untuk memasang penjualan
properti Anda di pasar dan harus menunggu pembeli memberikan penawaran. Dan
juga ada banyak biaya transaksi dalam tahapan membeli dan menjual real
estate–biaya pengacara, komisi agen, asuransi dan bea meterai bisa berjumlah
besar. Anda harus memiliki uang yang banyak dan pertahanan yang kuat jika mau
berinvestasi di properti fisik.
Sementara itu DIRE memberikan Anda keuntungan dalam memiliki
properti dan mendapatkan uang sewa dengan fleksibilitas saham. Karena DIRE
tercatat di bursa saham, mereka bisa dijual dalam hitungan detik dan dicairkan dalam
bentuk uang tunai dalam waktu tiga hari. Ada juga biaya transaksi minimal.
2. Dikelola secara Profesional
Ada banyak pekerjaan dalam mengelola properti yang Anda beli dan sewakan. Anda harus mempertahankan properti tersebut, merenovasinya, mencari penyewa, menjaga dan mengejar mereka untuk membayar sewa. DIRE bebas repot karena para manajer profesional DIRE yang akan mengelola properti-properti tersebut.
3. Diversifikasi lebih besar
Karena tingginya harga real estate, kebanyakan orang hanya mampu
berinvestasi dua atau tiga properti.Jika Anda kebetulan berinvestasi di lokasi
yang tidak bernilai atau sebuah tempat di mana Anda tak bisa menemukan penyewa,
pasti akan jadi kesalahan yang mahal.
DIRE membuat Anda mampu untuk mendiversifikasi risiko Anda dengan
berinvestasi dalam sebuah portofolio yang berisi berbagai properti di lokasi
berbeda. Di samping berinvestasi di properti tempat tinggal, DIRE membuat Anda
mampu berinvestasi di kantor-kantor, mal-mal ritel, rumah sakit, hotel, dan
bahkan taman industri.
Bagaimana Unit Penyertaan DIRE terbentuk dan sistem bagi hasil keuntungan kepada investor ?
Unit
penyertaan DIRE adalah satuan ukuran yang menunjukkan bagian kepentingan setiap
pihak dalam portofolio investasi kolektif. Unit penyertaan DIRE dapat
diperjualbelikan di pasar sekunder, sehingga investor dapat membeli dan menjual
unit penyertaan DIRE sesuai dengan kebutuhannya.
Pembentukan
Unit Penyertaan DIRE
Unit
penyertaan DIRE dibentuk oleh manajer investasi yang telah memperoleh izin dari
Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Manajer investasi akan melakukan penawaran umum
perdana (IPO) unit penyertaan DIRE kepada masyarakat pemodal.
Dalam
proses IPO, manajer investasi akan menetapkan harga perdana unit penyertaan
DIRE. Harga perdana unit penyertaan DIRE ditentukan berdasarkan nilai aktiva
bersih per unit penyertaan (NAB/UP) DIRE.
Setelah
IPO, unit penyertaan DIRE dapat diperjualbelikan di pasar sekunder. Harga unit
penyertaan DIRE di pasar sekunder akan ditentukan oleh mekanisme penawaran dan
permintaan.
Sistem
Bagi Hasil Keuntungan Kepada Investor
DIRE
wajib mendistribusikan keuntungan kepada pemegang unit setiap tahun paling
sedikit 90% dari laba bersih setelah pajak tanpa memperhitungkan keuntungan
yang belum terealisasi.
Keuntungan
DIRE dapat berasal dari pendapatan sewa, penjualan aset real estat, dan/atau
keuntungan lain dari pengelolaan DIRE.
Distribusi
keuntungan DIRE dilakukan dengan cara membagi keuntungan kepada pemegang unit
secara proporsional berdasarkan jumlah unit penyertaan yang dimiliki.
Jadi
jelas sekarang bahwa investasi di DIRE dapat menjadi pilihan bagi investor yang
ingin berinvestasi di sektor properti dengan modal yang relatif kecil. Selamat
berinvestasi di DIRE.
Lihat kembali : Mengenal DIRE, Alternatif
Instrumen Investasi Real Estate (Bag. 1)
